Галина Горбунова (parus28) wrote,
Галина Горбунова
parus28

Советы наймодателя о том, как сдать квартиру в Москве

Мне очень понравился материал о том, как сдать квартиру в Москве. Особенно ценно то, что автор, молодая женщина, рассказывает о личном опыте арендодателя, наймодателя будет точнее. Она наблюдательна, внимательна, обращает внимание на тонкости в вопросе аренды квартиры в Москве, буквально "разжёвывает" детали найма. Поскольку в моём блоге много статей на тему недвижимости, в частности аренды, я решила сохранить пост френдессы, рассчитывая на то, что кому-то он принесёт вполне реальную пользу. Итак, советы наймодателя о том, как сдать квартиру в Москве. Оригинал взят у soxic в Как сдать квартиру в аренду в Москве (на основе личного опыта)
moskva
Каждый обладатель свободной квартиры в Москве рано или поздно задается вопросом, а как же ее сдать. Хочу описать свой опыт, на истину в последней инстанции не претендую. Надеюсь, он будет вам полезен.

Квартиру можно сдать самостоятельно или с помощью риэлтора. Лично я предпочитаю такой вариант. Сразу оговорюсь, что риэлтор должен быть профессиональным, настроенным на долгосрочное сотрудничество и отстаивающим ваши интересы. Увы, в аренде в Москве очень много случайных людей. Если Вам встретился такой "профессионал", то тогда однозначно лучше самому.


В Москве сложилась следующая практика. При съеме квартиры арендатор единовременно платит три месячных арендных платежа: за первый месяц, депозит и вознаграждение риэлторам (ее делят риэлторы нанимателя и наймодателя в какой-то пропорции), таким образом, собственник квартиры эконом класса "условно" ничего не платит. Условно, потому что без вознаграждения риэлтора есть шанс сдать подороже. Под экономом понимается квартира с арендной ставкой до 50 тыс рублей в месяц, опять таки условно. Но конечно возможны вырианты, когда что-то своему риэлторы платит и собственник, бывают случаи, когда риэлтор может получить до 150% от месячной арендной ставки.

Этапы сдачи квартиры следующие.

1) Определение цены и подготовка квартиры к сдаче
Просматриваете объявления по району и определяете примерную стоимость аренды. Если есть время, можно даже прозвонить и посмотреть варианты. Самые дешевые варианты, как правило "заманухи", объявления о несуществующих квартирах, с помощью которых риэлторы ищут клиентов, либо в таких вариантах есть нюансы, например, квартира сдается на короткий срок. Самые дорогие варианты, как правило очень долго сдаются, пока их цена не снижается до рыночной.

При самостоятельной сдаче в аренду, есть возможность немного повысить цену, так как потенциальные наниматели имеют возможность сэкономить на коммиссии вашего риэлтора и готовы за это немного переплатить.Но часто собственники неадекватно оценивают свою квартиру, либо сильно завышая, либо занижаю цену. В случае завышения цены, вы рискуете, что квартира будет долго простаивать и если даже ее случайно снимут по незнанию, наниматели быстро съедут, выбрав более адекватный вариант по цене. Если цена занижена, то вы недополучаете прибыль, тут все ясно. Чаще собственники склонны переоценивать свою квартиру.

Риэлтор может помочь вам сориентироваться по цене, но поскольку он заинтересован в быстрой сдаче, есть риск, что цену он несколько занизит, чтобы побыстрее сдать и получить свою комиссию, поэтому лучше все-таки самому хотя бы бегло просмотреть объявления, чтобы понимать примерный ценовой диапазон.

Перед тем, как фотографировать квартиру, неплохо бы в ней убраться, выкинуть ненужный хлам (лучше квартира совсем без мебели, чем с "мебелью с дачи, потому что викинуть жалко"), возможно что-то подремонтировать или починить. Но, на мой взгляд, для некоторых квартир ремонтом не стоит увлекаться, легче и выгоднее несколько снизить цену.
Опытный риэлтор может советом, взглянув свежим взглядом на квартиру.

На этом же этапе стоит определиться с составом арендаторов, к примеру, готовы ли вы сдать любому желающему, или вы хотит обязательно семью славян без детей и животных. Чем больше требований, тем ниже цена. Опытный риэлтор может дать вам дельный совет. К примеру, несмотря на мое согласие, мой риэлтор категорически не рекомендовал мне семью с маленькими детьми, так как, по его мнению, ремонт в квартире был очень достойный и был риск порчи его маленькими нанимателями.

2) Размещение рекламы
Если сдаетет самостоятельно, вы размещаете объявление с фотографиями квартиры о сдаче в аренду на бесплатных достках. В принципе, достаточно одной - avito.ru. Существенным недостатком авито является большое количество мусора, поэтому ваше объявление может затеряться. И потенциальные наниматели и их риэлторы обычно начинают с Циана (cian.ru), где за качеством объявлений более или менее следят, и количество "заманух" на порядок меньше. Но размещение объявление по аренде на циане возможно только с оплатой 10 тыс рублей, что дороговато.
Если Вы сдаете при помощи риэлтора, то он обязательно разместит объявление на циане. Если он этого оперативно не сделал, повод задуматься, профессионал ли вам попался. При размещение объявления так же стоит обратить внимание, какую комиссию поставил риэлтор. Если он поставил комиссию 100% или около того, либо фразу "агентам не звонить", это означает, что он расчитывает только на прямых нанимателей, которые работают без риэлтора. Еще это означает, что комиссией он делиться не собирается, что в разы увеличивает вероятность простоя вашей квартиры и уменьшает число интересантов, так как риэлтор нанимателей в вашу квартиру не поведет своих клиентов. Дополнительно рекомендую обратить внимание на количество дублей вашей квартиры, часто риэлторы не имеющие клиентов, размещают объявление в надежде, что им удастся найти клиента и они как бы будут вашим риэлтором. Обычно, для привлечение интереса они снижают цену, поэтому на просмотре вас может ждать "приятный" сюрприз в виде жесткого торга и вы будете тратить время на показ квартиры людям, которые не готовы заплатить за нее вашу арендную плату.

3) Прием зконков
Итак, объявление размещено. Настает время самого интересного, звонков. Если вы сдаете с помощью риэлтора, звонки принимает он. Если самостоятельно, то вы. Сразу рекомендую купить отдельную симку, так как вас будут атаковать "голодные" (=без клиентов) риэлторы-стажеры в любое время суток, по истечение месяца и года с размещения объявлений и так далее. Так же будьте готовы к большому количеству неадекватных звонков, настойчивых просьб показать квартиру вот прямо сейчас в 12 ночи, предложений услуг сдать вашу квартиру в два раза дороже, риэлторов, маскирующихся под клиентов и тп. При разговоре выясните максимально подробно о нанимателях, чтобы не тратить свое время на показы, если вас не устраивают условия, состав нанимателей и тп. Заодно выясните, есть ли они в природе, или просто риэлтор хочет сделать фотографии вашей квартиры и выставить ее от своего имени.
Именно из-за большого количества неадекватных звонков,  я поручаю такую работу своему риэлтору, он уже морально готов к любым вариантом, а мне лишний негатив не нужен.

Если звонки за 2-3 дня не материализовались в реальные показы, скорее всего цена завышена и надо потихоньку снижаться. Однако, есть вероятность, что ваш риэлтор не особенно оперативен, дозвониться ему невозможно, а показывать квартиру ему лень. Такого риэлтора стоит сменить.

4) Показы
Если сдаете квартиру самостоятельно, то за час до назначенной встречи обязательно созвонитесь с интересантами и без подтверждения никуда не выезжайте. Экономьте свое время.
Если сдает риэлтор, то показывает он самостоятельно или совместно с вами. Лично я отдаю ключи. Это дает большую гибкость по времени показа и существенно экономит мое время. Риэлтор звонит мне только тогда, когда есть реальные желающие снять, подходящие под мои требования (если есть несколько желающих, он описывает мне всех, и я выбираю). Также он ведет все переговоры по цене. Решение о снижение цены принимается исключительно мной.
Иногда по квартире может быть 10-15 показов (рекорд по моей квартире было 30 показов!), а сколько всего выслушивает мой риэлтор это отдельная пестня.
Но бывают риэлторы, которые не показываются на показах, либо не показывают вечерами и в выходные дни (основное время, когда потенциальные наниматели могут посмотреть квартиру). С такими риэлторами вы рискуете не сдать квартиру быстро.

5) Подписание договора
Далее идет подписание договора и непосредственно передача денег. Также если в квартире хороший ремонт, составляется акт осмотра и опись имущества, который прилагается к договору. Снимаются показания счетчиков воды и электричества.
В договоре прописываются дополнительные условия, например, запрет на курение в квартире, запрет на домашних животных, список лиц с паспортными данными, кто может проживать в квартире, а также запрет на сдачу квартиры в субаренду. Договор обычно заключается на год с возможностью пролонгации.
У каждого агента свой договор, в принципе договоры похожи, шаблон можно найти в сети.
Если квартира находится далеко, то наниматели вместе с риэлтором приезжают в удобное мне место. Все описанную выше работу (снятие показний счетчиков, опись имущества проводит мой риэлтор предварительно с нанимателями.)

Вот такие этапы и такой мой опыт. А как у вас? Дополнительным аргументом "за" нанять риэлтора, помимо экономии времени, служит его опыт в оценке людей, а также три суммы, (включая вознаграждение риэлтору), заплаченные нанимателями, как гарантия серьезности их намерений, что они не съедут через месяц.

ЕЩЁ ПО ТЕМЕ "ДЕНЬГИ"

Вебинар "Инвестиции в недвижимость"

Как привлекать деньги с помощью крышки унитаза

Ночной свет

Как будет облагаться налогами недвижимость в Москве

10 "нельзя" сдающим и снимающим квартиру

Денежные приметы: и месяц почти молодой

Что есть, чтобы разбогатеть

Деньги в Москве везде!

Tags: Москва, аренда недвижимости, друзья и блоги, квартира, квартира и апартаменты, недвижимость, полезное, рекомендую
Subscribe
promo parus28 may 25, 2016 08:08 25
Buy for 10 tokens
Всё течёт, всё развивается. Только недавно я упоминала в блоге, что ищу домен, потом писала о том, что и как движется. Было некогда с наполнением. Не знала точно: писать статьи или нет. У меня на этот счёт несколько мнений. Ну вот, наконец-то стартовали. До этого я не делала презентацию в виде…
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

  • 8 comments